一、出臺背景

　　2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權(quán)法》第一次從法律層面上確立了“小區(qū)車位及車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主需要”的原則，但長期以來，應(yīng)如何滿足業(yè)主對停車位的需求仍缺乏對應(yīng)的細(xì)則或規(guī)范。2015年12月，我市發(fā)布了《惠州市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理暫行辦法》(以下簡稱“《暫行辦法》”)，《暫行辦法》實施以來，對加強(qiáng)小區(qū)停車位交易管理、滿足小區(qū)業(yè)主停車需求、提升停車位交易透明度提供了制度保障。此次《惠州市惠城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）的出臺是在《暫行辦法》的基礎(chǔ)上進(jìn)行了修訂。

　　二、制定依據(jù)和起草過程

　　結(jié)合我市目前房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫銷售租賃現(xiàn)狀，通過深入調(diào)查研究，并在借鑒兄弟省、市做法的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實際，于2018年9月完成初稿。在市法制局的指導(dǎo)和審查下，向市直各部門及社會各界公開征求意見，并根據(jù)反饋的意見進(jìn)行了多輪修改完善，形成了目前的《辦法》。

　　本《辦法》的制定工作，遵循“優(yōu)化資源配置，加強(qiáng)秩序管理，緩解突出矛盾”的總體思路，主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國人民防空法》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。

　　三、主要內(nèi)容

　　（一）明確產(chǎn)權(quán)清晰的專有停車位、公共停車位、人防停車位的分類處置方式。

　　《辦法》第四條作出了界定。產(chǎn)權(quán)停車位，產(chǎn)權(quán)人可出售、附贈、出租；公共停車位不得出售；人防停車位平時可由建設(shè)單位使用管理，收益歸建設(shè)單位所有。業(yè)主要求承租車位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將尚未售出的停車位或其他可以出租的車位提供出租，不得只售不租。

　　（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目停車位租售信息預(yù)披露及備案管理。

　　《辦法》第五條規(guī)定，建設(shè)單位預(yù)售或現(xiàn)售商品房時，將停車位總數(shù)量、分布位置平面圖、租金標(biāo)準(zhǔn)、銷售的價格區(qū)間（必須承諾最高售價）予以公示、書面告知購房人、在《商品房買賣合同中》載明，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)將備案信息報送區(qū)價格主管部門。通過加強(qiáng)停車位有關(guān)信息的預(yù)披露，消除因信息不對稱造成消費者購房后的停車位交易糾紛，杜絕房屋捆綁車位銷售并隨意提高車位售價的情形。

　　《辦法》第七條規(guī)定建設(shè)單位租售停車位的，需將租售方案在小區(qū)公示30日并報房地產(chǎn)行政主管部門備案。租售方案應(yīng)包含停車位的數(shù)量、面積、配比、價格等重要信息。此條款是對《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定的具體化管理措施。

　　（三）關(guān)于停車位如何優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。

　　《辦法》第八條、第九條對停車位的出售規(guī)則作出具體化規(guī)定，業(yè)主購買車位的數(shù)量上限需與物業(yè)管理區(qū)域房屋套數(shù)與可出售車位的配比相關(guān)聯(lián)，在配比不足1:1時，每套房屋業(yè)主只能購買本小區(qū)一個車位。配比超出1:1的，可按銷售年限的長短，完成必要的信息公示后，逐步放開業(yè)主購買停車位的數(shù)量限制。

　　舉例說明：

　　1.A小區(qū)有100套房屋，80個產(chǎn)權(quán)停車位。配比為0.8。則A小區(qū)每戶業(yè)主只能購買一個產(chǎn)權(quán)停車位。

　　2.B小區(qū)有100套房屋，120個產(chǎn)權(quán)停車位。配比為1.2。車位數(shù)超出房屋數(shù)20個。按照《辦法》第八條規(guī)定，B小區(qū)建設(shè)單位可向業(yè)主出售第2個停車位，但可出售第2個停車位的數(shù)量不超過20個。備案時間超1年，按照《辦法》第九條規(guī)定，完成公示60日并備案后（公示期間未購買停車位業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)），建設(shè)單位可向已有停車位業(yè)主多出售1個停車位，不受20個數(shù)量限制。備案時間超過3年，業(yè)主購買車位數(shù)量不限制。

　　四、適用范圍及施行時間

　　適用范圍：惠城區(qū)，各縣（區(qū)）參照執(zhí)行

　　施行時間：2019年3月22日