超1500個小區接入惠州市智慧物業服務平臺，業主投票、投訴問題動動手指就能完成；《惠州市住宅物業服務管理條例》已通過市人大常委會一審，即將進入二審階段……物業服務連接民生末梢，承載群眾期盼，我市連續兩年將“規范小區物業服務管理”列入全市十大民生實事高位推動。
6月24日，惠州綜合廣播《行風熱線面對面》節目邀請市發展和改革局、市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局、市城鄉管理和綜合執法局有關負責人做客直播間，圍繞“提升物業服務水平，共建宜居美好家園”主題，與聽眾進行交流互動，并對市民的疑問作出解答。
◆直擊“質價不符”痛點
今年起全面推行物業服務等級自評機制
“我住的高層小區物業費3.2元每平方米，但小區保潔清掃不及時、安保巡邏缺位，電梯經常出現故障，花了大價錢卻沒享受到對等服務。”直播剛開場，一位市民打進熱線，道出全市物業類投訴中占比過半的共性難題——質價不符。
“解決質價不符，重點是讓服務看得見、可衡量、能監督。”市住房和城鄉建設局黨組成員、市建筑和房地產行業黨委專職副書記謝峰介紹，惠州市自今年1月起全面推行物業服務等級自評機制，依據《惠州市普通住宅物業服務等級標準》，從綜合管理、保潔、綠化、秩序維護、設施維保、客戶服務六大維度劃分一至三級服務標準，要求所有物業企業對照標準自查定級并公示。截至5月上旬，全市已有1118個小區完成自查定級，占全部小區近半數。市民登錄“惠州市智慧物業服務平臺”即可一鍵查詢小區服務等級與對應承諾。針對自評約束力不足的問題，我市配套建立“企業自查、隨機抽查、重點復評”三級核查機制，近期將組織行業專家聯合縣區開展隨機復查，重點核查企業是否虛報服務等級、收費與標準是否匹配，對弄虛作假企業掛牌督辦、公開曝光。同時，發揮行業自律作用，把偏高的收費降下來。2025年11月，市住建局指導市物業行業協會發出降費讓利倡議，鼓勵物業企業主動響應業主合理訴求。目前，全市已有265個小區主動推出了實質性降費讓利舉措。我市還探索選取典型小區開展物業費第三方評估試點，結合服務等級、運營成本與業主滿意度形成客觀定價參考，讓市場議價機制轉起來，實現優質優價、質價相符。
空置房物業費是否能減免，也是直播間高頻咨詢熱點。對此，市發展和改革局黨組成員、副局長胡春華明確法律邊界：依據《中華人民共和國民法典》相關規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。空置房是否可以減免物業費，應視物業服務合同中的具體約定而定，未約定的，應當適用《中華人民共和國民法典》的規定。目前，廣東省暫未出臺針對空置房物業費的減免政策。
為化解涉及空置房矛盾糾紛，謝峰提出建議，首先依合同辦事，可以翻看物業服務合同，看看有沒有空置房減免相關約定，有約定就按約定辦；其次，主動協商，合同沒有約定的，可以找物業公司談一談，簽訂補充協議、明確減免標準。行業協會也在倡議和鼓勵行業會員企業加強與業主的溝通協商，響應業主的訴求。同時，依托行業降費倡議與物業集中整治，推動企業優化收費與服務匹配。
◆規范物業服務收費
明碼標價全面公示，嚴禁水電代收加價
“去年家里裝修，裝修保證金和辦出入證的工本費，不知道合不合理。前些天家里換個水龍頭，物業上門也是隨口報價。還有平時的物業費、水電費、停車費等，怎么才能讓我們業主消費得明明白白？”
針對物業公司收費問題，市市場監督管理局黨組成員、副局長劉玉嵩回應，所有物業收費應當實行明碼標價、全面公示、分項列明，杜絕隱形收費、隨意加價。
具體來說，市民可對照以下三大類收費進行查看。一類是常規物業費、車位管理費、水費、電費、燃氣費等，每一項都要單獨清晰標價，不得打包統收。第二類是裝修保證金、出入證工本費等臨時性收費，必須提前公示收費標準、退還條件和流程，不得事后隨意加收或扣減。第三類是安裝插座、疏通管道等入戶維修服務，也要事先公示人工費、材料費，或提供統一價目表。維修人員上門前應當主動告知收費標準，征得業主同意后方可維修，不允許“隨口要價”或“事后加價”。
劉玉嵩提醒，物業公司需在物業服務中心、收費窗口、公示欄等顯著位置長期公示上述價目表。如果發現未按要求明碼標價、違規亂收費，可向市場監管部門投訴舉報。
有市民提出，小區商鋪水電費一直是物業公司代收代繳，物業公司可以隨意加價嗎？監管部門對此有什么規定？對此，劉玉嵩表示，對供水供電企業暫未直抄到戶（即由物業公司代收代繳水電費）的小區，按照現行收費政策規定：物業公司在代收供水供電費時，應按照政府規定的銷售價格執行，不得在水電費用中加收其他費用。舉個例子，電網收物業公司多少錢一度電，物業公司就只能按電網公司的收費標準向業主收費。對于相關共用設施用電及損耗費用的收取，一是通過租金、物業費、服務費等方式協商解決，不得加價收取；二是經與分表用戶協商，可采用電量分攤方式解決，不得提高分表用戶電價標準。
對于市民關心的公用水電費分攤和電動自行車充電收費問題，胡春華也進行了回應。她介紹，按照《中華人民共和國民法典》規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。同時，物業企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額。
電動自行車戶外充電設施充電費用主要包括充電電費和服務費，充電費用實行價費分離，即充電電費和服務費應分別標示、分別計價。其中，居民住宅小區內電動自行車充電設施用電，電費執行居民合表電價為66.586875分/千瓦時（含稅），居民住宅小區以外的電動自行車充電設施用電，按其所在場所電價政策執行。充電服務費實行市場調節價管理，充電服務費由充電設施運營單位按照彌補成本、合理收益、誠實信用原則，結合市場供需狀況合理制定。充電設施運營單位必須按規定分別標示充電電價、服務費項目等內容，讓市民明明白白消費。
胡春華補充，為強化物業收費監管，市發改、住建、市場監管等部門已梳理出部分物業費明顯偏高、涉嫌價格違法違規的小區清單，將對其實施重點監管。
◆規范公共資金管理
公共收益獨立核算手機可查，住宅專項維修資金申請更便捷
電梯廣告費、地面停車費、快遞柜入場費、泳池外包租金……小區共用部位經營產生的公共收益本屬全體業主共有，但部分小區長期存在賬目不公示、收支混亂、資金挪用等“糊涂賬”，成為市民投訴熱點。
對此，市城鄉管理和綜合執法局黨組成員、副局長梁志堅首先從執法邊界進行了厘清。他表示，這里所監管的“共用部位”，是指住宅小區內業主專有部分以外的、屬于全體業主共同使用的公共區域，包括但不限于小區內的道路、綠地、大堂、樓道、架空層、天臺、停車場、公共設施設備配套用房等。對于以上業主共用部位，未取得業主大會同意以及相關部門許可手續，擅自占用及進行經營均屬違法違規行為。
“公共收益應該單獨開戶、獨立核算、季度公示，嚴禁與物業費混同管理。”謝峰介紹，去年12月我市印發《住宅小區公共收益管理試行指引》，從制度層面規范資金管理，硬性要求物業每季度公示收支明細。數字化監管同步落地，目前正在推進公共收益接入“惠州市智慧物業服務平臺”，實現每筆收支線上留痕，業主通過手機就能隨時查詢，徹底解決賬目不透明難題。
同時，從立法層面推動公共收益管理變成“剛性約束”。據了解，《惠州市住宅物業服務管理條例（草案）》已經通過市人大常委會一審。該草案專設“公共收益”條款，對公共收益的范圍、賬戶管理、公示要求等作出明確規定，對挪用、侵占公共收益等行為將作出行政處罰。
涉及小區公共區域、公共收益的違法違規行為，監管鏈條長、涉及環節多，需要多個部門的協同配合。對此，梁志堅表示，我市已初步厘清了住建、城管執法、市場監管、發改、公安、鎮街等相關單位部門的監管職責邊界，構建起從發現線索、執法查處到整改跟蹤的全流程協同聯動機制，并建立違法線索移交機制。
住宅專項維修資金“申請使用難”也是很多業主的感受。謝峰指出，為破解該難題，我市推出多重便民舉措。一是便利業主表決。我市正在修訂《業主大會議事規則》和《管理規約》范本。同時，大力推廣“粵省事”電子投票，目前累計參與投票超56.72萬人次，有效解決了“湊不齊人、假簽名”的難題，大幅降低組織成本。二是開通緊急情況綠色通道，一旦發生危及房屋使用、人身財產安全等緊急情況，可以跳過常規表決程序先行維修。謝峰提醒：“這項制度是為應急兜底而設，絕不是為了方便繞過法定流程。一旦發現違規情況將移交相關部門處理。”
相關部門負責人還對老舊電梯更新、成立業委會、二次供水管理等問題進行了解答。
據了解，《惠州市住宅物業服務管理條例（草案）》今年8月將提交市人大常委會二審，最快可于今年底或明年初出臺，為全市小區長效治理提供制度保障。
記者楊帆
