6月12日，新版《惠州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）發(fā)布，進(jìn)一步明確專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位的租售及收益分配規(guī)則?！凹依镉袃膳_車，之前一直不能買第二個車位，現(xiàn)在可以買了，解決了我們的停車位需求?！奔易∈袇^(qū)水口珠光御景灣的鄧小姐對即將要出臺的新管理辦法充滿期待。該小區(qū)車位配比為1：1，按照原規(guī)定，每套住宅房屋業(yè)主只能購買1個停車位。新規(guī)執(zhí)行之后，她能買第二個車位。

　　根據(jù)新規(guī)，從今年7月9日起，停車位配比小于等于1：1的小區(qū)，租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年后，扣除未銷售房屋預(yù)留車位仍有剩余未售出的，業(yè)主可解除購買1個停車位限制，購買多個車位。

　　解決配比不高于1：1小區(qū)停車位空置問題

　　當(dāng)前，隨著我市汽車保有量的上升，家庭擁有超過1臺汽車的情況較為普遍，不少家庭希望一次性購買多個停車位以滿足車輛停放需要。

　　車位怎么分配一直是業(yè)主關(guān)注的重點(diǎn)。根據(jù)《管理辦法》，建筑區(qū)劃內(nèi)停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這就需要通過停車位的配比進(jìn)行判斷是否滿足業(yè)主需求。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，配比是指建筑區(qū)劃內(nèi)可出售停車位與房屋套數(shù)的比例。當(dāng)配比小于等于1：1，每套住宅房屋業(yè)主只能購買1個停車位。當(dāng)配比大于1：1時，在保證業(yè)主可購買或租用一個停車位的前提下，建設(shè)單位可將超出1：1部分的停車位向需要購買第2個停車位的業(yè)主出售。

　　然而，在市中心不少建成較久的小區(qū)，明明有停車位空置，但由于未滿足高于1：1配比條件，導(dǎo)致不能向一個業(yè)主出售多個停車位。這既不能滿足市民更多的停車需求，也不利于建設(shè)單位回款后續(xù)發(fā)展。

　　對此，《管理辦法》出臺了新的規(guī)定。其明確，停車位租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在扣除未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，仍有剩余停車位未售出的，業(yè)主可以購買符合實(shí)際需要的停車位。這就意味著，配比小于等于1：1的小區(qū)可在充分滿足未購車位業(yè)主需求的前提下，向有需要的業(yè)主出售多個車位。

　　此外，在超過1：1配比的小區(qū)中，停車位租售方案備案超過一年，在扣除未銷售房屋預(yù)留停車位數(shù)量后，仍有剩余停車位未售出的，可向已購?fù)＼囄粯I(yè)主增加出售一個停車位。

　　值得一提的是，為減少業(yè)主與物業(yè)之間糾紛，保障業(yè)主權(quán)益，《管理辦法》規(guī)定，上述增加出售停車位行為都需要建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及房地產(chǎn)行政主管部門網(wǎng)站公示60日，并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。公示期間，未購買停車位的業(yè)主享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　明確三類車位租售及收益分配規(guī)則

　　哪些車位不能賣只能租，哪些車位不得只售不租？出租車位收益歸誰所有？這些也是業(yè)主關(guān)注的重點(diǎn)，也是不少物業(yè)糾紛常見的問題所在。

　　對此，《管理辦法》進(jìn)一步明確了各類型停車位使用的原則。其規(guī)定，專有部分停車位可以出售、附贈、出租，出售、附贈前應(yīng)取得權(quán)屬登記。停車位尚未出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以出租，不得只售不租。

　　人防工程停車位不計(jì)入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，不得出售、附贈，可以出租，收益歸投資者所有。同樣只能出租的還有共有部分停車位，其屬全體業(yè)主共有，出租收入在扣除合理管理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　《管理辦法》還明確了上述三類車位的定義：專有部分停車位是指能夠登記成為特定業(yè)主所有的車位。人防工程停車位是指人防工程平戰(zhàn)結(jié)合使用部分，平時用于停放汽車的車位（庫）。共有部分停車位是指占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位（庫）。

　　租售方案須在小區(qū)公示30天并備案

　　業(yè)主在購房時在哪里可以獲取小區(qū)停車位建設(shè)情況？《管理辦法》規(guī)定，建設(shè)單位在預(yù)售或現(xiàn)售商品房時，應(yīng)將建筑區(qū)劃（物業(yè)管理區(qū)域）內(nèi)停車位的數(shù)量、租售方式、租金標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)動車停放服務(wù)費(fèi)、銷售的價格區(qū)間等內(nèi)容在銷售現(xiàn)場顯著位置進(jìn)行公示，在《商品房買賣合同》中載明，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小區(qū)進(jìn)行租售停車位前，還要求建設(shè)單位須將租售方案在小區(qū)公示30日并報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。租售方案應(yīng)包含停車位的數(shù)量、面積、配比、價格等重要信息。

　　同時，停車位出租應(yīng)首先滿足業(yè)主及物業(yè)使用人需要，停車位出租給本小區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人之外的其他人的，租期不超過6個月。

　　過去，有部分開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)閭鶆?wù)問題將停車位轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致與業(yè)主產(chǎn)生停車糾紛。此次管理辦法也對這一情況的解決進(jìn)行了明確。

　　《管理辦法》規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目司法處置或建設(shè)單位需注銷清算等原因，需將剩余停車位轉(zhuǎn)讓的，受讓方出售、出租停車位時，應(yīng)遵守該辦法對建設(shè)單位租售停車位的有關(guān)規(guī)定。

　　當(dāng)前，《管理辦法》已在市政府官網(wǎng)公示，將于自2023年7月9日起施行，有效期5年。

　　記者邱若蓉 通訊員羅杰