一系列利好政策推動樓市回暖。惠州東江圖片社供圖

　　明確監管額度、優化使用范圍、引入銀行保函……日前，惠州市住房和城鄉建設局發布《關于實施商品房預售資金監管額度管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“《通知》”）向社會公開征求意見，通過加強商品房預售資金監管額度管理，確保商品房預售資金專款專用，保障項目竣工交付，有序激發市場活力，推動房地產市場良性循環、平穩健康發展。

　　分四階段設置預售資金留存額度

　　優化商品房預售資金監管，既保障購房者的利益不受侵害，又合理減輕房企資金流轉壓力，是促進房地產行業良性循環、平穩健康發展的重要措施之一。

　　今年2月初，全國性商品房預售資金監督管理辦法出臺，這是商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制。4月29日，中央政治局會議對房地產的表述中又提出“優化商品房預售資金監管”，首次對預售資金監管政策給出明確的指示。

　　連月來，各地紛紛出臺、優化商品房預售資金監管辦法。市住建局相關負責人表示，此次發布的《通知》是我市在已實施的《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》基礎上，對各管理措施進一步深化、細化。

　　《通知》對商品房預售資金監管額度進行了界定，明確該資金額度為監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，其計算標準為監管額度=3300元/㎡×項目建筑面積（含地下室等需同步交付工程建筑面積）×120%。精裝修商品房項目增加監管額度=1000元/㎡×項目預售面積×120%。

　　在留存比例方面，則按照現有管理辦法執行，即分四階段設置預售資金的留存額度，其中監管項目預售后至規劃驗收前，監管賬戶內的資金按項目銷售總金額的10%留存；規劃驗收后至竣工驗收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗收備案后至不動產首次登記前，按銷售總金額的5%計算留存。直至項目辦理不動產首次登記后，房地產開發企業可申請解除賬戶監管。

　　值得一提的是，《通知》規定，如項目建造成本高，監管額度不足以保障項目完工的，監管部門可適當上調監管額度。

　　優化管理靈活使用超監管額度的留存資金

　　在現有管理辦法中，留存資金在項目竣工前，只能用于項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款、法定稅費以及監理、設計、檢測等工程建設費用。

　　根據《通知》明確的監管額度和留存額度計算方法，監管賬戶中留存金額可能大于監管額度。那么在“保交樓、保交付”任務目標基礎上，如何優化管理、靈活使用超出部分的監管資金成為關鍵。

　　《通知》明確，監管賬戶內的累計進賬資金達到監管額度后，房地產開發企業可以申請將超出監管額度的資金用于項目預售前已支付的工程建設費用；占地范圍分攤的土地購置費用；已支付的稅費、行政事業性收費；開發企業代繳的住宅專項維修資金；開發建設的開發貸款本息；營銷費用等6項特定用途。

　　市住建局相關負責人表示，對該部分資金使用申請提出了相應的要求，明確監管部門審核支付上述用途費用前，房地產開發企業應提交將資金優先用于同一施工許可證對應的其他非預售項目建設的用款計劃。

　　留存資金未超出監管額度時，《通知》對留存資金的使用也進一步細化。其指出，項目在完成外立面施工且腳手架拆除后，監管賬戶內資金超出后續工程所占監管額度比例的，可申請撥付該項目預售前房地產開發企業未支付及已支付的工程建設費用、法定稅費。

　　項目完成房屋所有權首次登記后，房地產開發企業申請解除商品房預售資金監管的，經監管部門結合企業納稅信用等級等情況核實同意，可解除預售資金監管。

　　房企可憑銀行保函等額替換預售資金

　　在壓實監管額度資金和滿足各階段資金留存比例的前提下，預售資金監管賬戶仍有結余資金的，資金活力還將進一步得到釋放。

　　《通知》規定，監管賬戶金額按照其第一、二條規定申請使用后仍有結余的，房地產開發企業可憑銀行保函等額替換預售資金。

　　可以看到，引入銀行保函機制，銀行為開發企業及項目做擔保代替資金，能夠讓資金靈活用起來，有效地為企業“松綁”，激發房地產市場活力，促進良性循環。

　　在保函賠付責任方面，《通知》明確，如果存在開發企業拖欠監管項目建設費用；項目出現質量、違約或者侵權等問題，未支付相應的經濟賠償；項目逾期交付；買賣雙方解約未退回預購款；保函到期前10日未辦理房屋首次登記，未重新開立保函；其他影響監管項目建設等嚴重違法違規等情形，監管部門可向監管銀行發出索賠通知，銀行收到通知后于1個工作日內通知保函銀行見索即付。保函銀行于3個工作日內將索賠資金存入監管銀行的監管賬戶，確保項目的正常有序建設落實。

　　值得一提的是，目前，保函出具銀行僅限于在惠州市行政區域內設立營業機構的國有控股商業銀行、全國性股份制商業銀行、城市商業銀行、農村商業銀行。若由外地銀行出具則須在惠州市同銀行成功轉開辦理保函業務后，由轉開銀行作為保函的承兌銀行。

　　此外，在監管方面，當前，我市構建全市統一的商品房預售資金監管系統，建立“監管賬戶－預售項目記賬賬戶－預售單元記賬賬戶”三級賬戶監管體系。

　　市住建局相關負責人介紹，在既有監管制度下，我市還將進一步建立信息共享機制。監管部門將與相關金融部門進行信息對接，共享開發貸款放款信息、預售資金撥付信息，避免同一事項重復使用開發貸款或預售資金。

　　記者邱若蓉 通訊員羅杰