購(gòu)房者通常只能通過戶型圖或者樣板間，來判斷房子的大小。記者周楠 攝

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項(xiàng)目規(guī)范》第三次公開征求意見的通知。其中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”引發(fā)公眾廣泛討論。記者獲悉，2019年首份公開征求意見的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，而之后的兩次征求意見，該條規(guī)定卻消失不見。

　　關(guān)于商品房公攤面積是否應(yīng)該取消的問題，近年來一直飽受爭(zhēng)議。眾多媒體也給予高度關(guān)注和積極反應(yīng)，包括人民日?qǐng)?bào)、新華社等官方權(quán)威媒體亦發(fā)聲，怒批公攤面積不合理。今年全國(guó)兩會(huì)期間，“取消公攤面積”的提案也上了熱搜，引起熱議，并且評(píng)論一邊倒，網(wǎng)友紛紛表示支持。

　　業(yè)主質(zhì)疑公攤面積攤在哪

　　在惠州網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)，記者搜索關(guān)鍵詞“公攤面積”，有不少相關(guān)的咨詢帖出現(xiàn)。例如，家住仲愷潼湖科學(xué)城的市民郭先生在該平臺(tái)發(fā)帖咨詢：“小區(qū)地下車庫(kù)停車位面積具體有多少地下車位面積已經(jīng)作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主們分?jǐn)偭耍繐?jù)悉，業(yè)主們的商品房屋約含23%-24%不等的公攤面積，這些公攤的面積都被分?jǐn)偟侥膬喝チ耍俊边€有惠陽鼎盛悅璽臺(tái)等多個(gè)小區(qū)的業(yè)主也請(qǐng)求公布樓盤公攤面積數(shù)據(jù)的由來。可見，不少市民都在“不明不白”之中被公攤了。

　　那么，何為公攤面積？公開資料顯示，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

　　公攤面積的計(jì)算方式如下：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積；公攤面積=公攤系數(shù)x套內(nèi)建筑面積；公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積x總套數(shù))；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積。若非專業(yè)人士，想搞清楚哪些項(xiàng)目被計(jì)入公攤面積、比例是多少，絕非易事。

　　那么，公攤面積由誰確定，開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓購(gòu)房者多攤面積？對(duì)此，記者咨詢了某百?gòu)?qiáng)房企惠州公司開發(fā)部工作人員李先生，他介紹，公攤面積開發(fā)商不能直接測(cè)算，通常在房子辦理預(yù)售證前，由房管部門的專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)或者地產(chǎn)公司委托的第三方測(cè)繪公司去測(cè)量，而委托的第三方公司必須是房管局備案認(rèn)可的單位。“并且，在房子交付之前,還會(huì)由專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房子的建筑面積和實(shí)用面積再進(jìn)行整體的實(shí)測(cè)，報(bào)房管部門審核后用于辦理產(chǎn)權(quán)證。”他補(bǔ)充道。

　　公攤面積容易產(chǎn)生糊涂賬

　　在實(shí)際生活中，很多購(gòu)房者購(gòu)買的是期房。在這種情況下，建筑面積以及公攤面積均為預(yù)測(cè)，等房子竣工后，再測(cè)量實(shí)際面積，多退少補(bǔ)。但是由于大部分購(gòu)房者難以弄懂公攤面積的算法，即便是事后存在公攤面積變大的情況，要維護(hù)自己的權(quán)益也并非易事。這也是為何眾多網(wǎng)民詬病公攤面積的原因之一。

　　購(gòu)房者對(duì)于公攤面積的怨氣還在于它容易衍生其他糊涂賬。小區(qū)被出租出售的地下車庫(kù)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等,是否算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū),出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實(shí)中,能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營(yíng)收益返還的情況并不多。除此以外，公攤面積還會(huì)跟裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等五花八門的費(fèi)用捆綁在一起，甚至伴隨房屋的整個(gè)生命周期。讓購(gòu)房者不清不楚地多花錢。

　　高層洋房公攤面積更大

　　小區(qū)的公攤面積實(shí)際比例到底是多少呢？去年，山西太原有業(yè)主曾發(fā)布視頻曝光某地置業(yè)小區(qū)的公攤面積為43%，這意味著買100㎡的房子，套內(nèi)面積只有57㎡，其余的43㎡面積都是公攤。無獨(dú)有偶，同年，山東青島一樓盤也爆出公攤面積高達(dá)46%的消息。看到如此“奇葩”的案例，不少惠州置業(yè)者對(duì)惠州在售樓盤的公攤比例也關(guān)心起來。

　　“當(dāng)前惠州市場(chǎng)上的高層住宅，公攤面積一般在20%左右，小高層和疊墅等產(chǎn)品的公攤則少一點(diǎn)，在10%左右。”一位從事建筑行業(yè)20余年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，高層產(chǎn)品比低層、小高層產(chǎn)品的公攤系數(shù)更高，這主要與公攤面積的算法有關(guān)。通常高層建筑需要配置更多的公共空間，例如過道、樓梯、公共走廊、電梯等公共地方。而且高層住宅的整體高度較高，墻體所要承擔(dān)的壓力也就越大，所以一般高層住宅樓的墻體也會(huì)比多層或小高層的墻體厚。而套內(nèi)與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就更大。

　　日前，記者探訪金山新城、北站新城等多個(gè)區(qū)域的在售樓盤，發(fā)現(xiàn)高層產(chǎn)品的得房率介于77%-82%之間，一般為80%左右。小高層產(chǎn)品的得房率普遍比高層產(chǎn)品要高，基本上超過82%，部分高達(dá)89%。而一些超高層產(chǎn)品的得房率一般只有78%左右。總體而言，所調(diào)查的樓盤，公攤面積基本上都在公認(rèn)的合理范圍內(nèi)。

　　公攤面積或影響置業(yè)選擇

　　在房產(chǎn)交易過程中，公攤面積往往會(huì)影響市民置業(yè)選擇。

　　“公攤面積肯定會(huì)影響購(gòu)房選擇，得房率越高花的錢才值得呀。”市民陳小姐稱，她購(gòu)房的時(shí)候，會(huì)專門打聽得房率，如果房子被公攤太多，她不能接受。

　　陳小姐介紹，她有做二手房中介的經(jīng)歷，她接觸過的二手房買家相對(duì)而言更在乎使用面積。“一般來說，新房業(yè)主對(duì)于公攤面積相對(duì)沒有概念，因?yàn)橘?gòu)買的是期房，大家只能通過戶型圖或者樣板間，來判斷房子的大小，容易產(chǎn)生誤差。最后，交付的房子即便跟自己想象有所出入，也只能無奈妥協(xié)。但二手房不一樣，買家能直接看到房子的實(shí)際大小，也會(huì)根據(jù)房子的實(shí)際面積來跟業(yè)主談價(jià)格。所以買到公攤太大的房子，在轉(zhuǎn)賣時(shí)會(huì)比較吃虧。”

　　公攤面積爭(zhēng)議不斷，為何遲遲沒有取消？“如果直接取消公攤面積，開發(fā)商可能會(huì)減少20%左右的營(yíng)收，按現(xiàn)有的開發(fā)成本，是無法承受的。屆時(shí)，開發(fā)商便會(huì)把成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上，或者通過偷工減料的方式來平衡成本，最終買單的還是購(gòu)房者，這也是為何公攤面積沒有取消的原因。”惠州資深地產(chǎn)評(píng)論員古優(yōu)裕認(rèn)為，雖然取消公攤面積困難重重，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，是遲早的事情。

　　相關(guān)鏈接

　　取消公攤面積已有先例

　　從實(shí)踐來看，取消公攤并非完全不可行。早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方性法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

　　該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

　　談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”

　　而發(fā)明了公攤面積的香港，若干年前也將之取消。當(dāng)時(shí)，香港統(tǒng)一了新房計(jì)價(jià)方式，給二手房設(shè)立過渡期，允許建筑面積計(jì)價(jià)和套內(nèi)面積計(jì)價(jià)同步并存。香港和重慶的經(jīng)驗(yàn)和做法，為“取消公攤面積”的改革，提供了重要參考。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷